Dienstag, 20. Juli 2004

Haus & Grund: Wohnungseigentümer können hoffen

Bundesregierung kündigt Änderung des Wohnungseigentumsgesetzes an – BGH hatte „Zitterbeschlüsse“ bereits vor vier Jahren für nichtig erklärt

„Endlich eine positive Nachricht.“ So wertet die Eigentümerschutz-Gemeinschaft Haus & Grund die Ankündigung der Bundesregierung, in Kürze einen Entwurf zur Änderung des Wohnungseigentumsgesetzes (WEG) vorzulegen. „Auf diesen Entwurf warten Wohnungseigentümer und Verwalter von Wohnungseigentumsanlagen seit nunmehr fast vier Jahren“, so Diplom-Volkswirt Volker Bielefeld, WEG-Experte bei Haus & Grund. Hintergrund der Gesetzesinitiative: Im September 2000 hatte der Bundesgerichtshof mit der über lange Jahre geduldeten Rechtsprechungspraxis gebrochen, wonach die Wohnungseigentümer auch mit Mehrheit über solche Angelegenheiten entscheiden konnten, für die eigentlich die Zustimmung aller Eigentümer erforderlich gewesen wäre.

Solche Mehrheitsbeschlüsse – zum Beispiel zur Änderung der Kostenverteilung – wurden nach der bis dahin geltenden Auffassung dann als rechtswirksam anerkannt, wenn sie nicht innerhalb eines Monats seit Beschlussfassung von einem oder mehreren Eigentümern der betroffenen Gemeinschaft angefochten und durch das Gericht für ungültig erklärt worden waren. Sie wurden deshalb in der Praxis auch als „Zitterbeschlüsse“ oder „Ersatzvereinbarung“ bezeichnet.

Nach der „Jahrhundertentscheidung“ des BGH mussten sich nun Wohnungseigentümer und Verwalter – häufig wohl oder übel – auf diese neue Rechtsansicht einstellen. Früher konnten sie beispielsweise mit einem „Zitterbeschluss“ rechtswirksam entscheiden, dass jeder Wohnungseigentümer die Kosten der Instandhaltung und Instandsetzung seiner Fenster selbst tragen sollte. „Eine solche Regelung wurde mit der BGH-Entscheidung, und zwar auch rückwirkend, von heute auf morgen nichtig. Ab sofort war für eine solche Entscheidung wieder die Zustimmung aller Eigentümer als sogenannte Vereinbarung erforderlich“, erläutert Volker Bielefeld. Zusätzlich bedarf diese Vereinbarung auch wieder der Eintragung ins Grundbuch, damit sie im Falle des Eigentümerwechsels auch für den neuen Eigentümer gilt. Da meist ein Eigentümer „dagegen“ ist, würden solche Regelungen künftig unmöglich, wenn nicht eine gesetzliche Änderung Abhilfe schaffen würde.

Auch zahlreiche aus der Rückwirkung der BGH-Entscheidung resultierende Streitigkeiten sind bis heute offen und bedürfen aus Gründen der Rechtsklarheit und der Rechtssicherheit einer gesetzlichen Klärung. So erwarten beispielsweise einerseits die Eigentümer, die ihre Fenster nach einem solchen früheren „Zitterbeschluss“ vor vielleicht zehn Jahren bis heute noch nicht instand gesetzt haben, dass nunmehr die Gemeinschaft die Kosten trägt. Andererseits verlangen die Eigentümer, die auf Grund des damals rechtswirksamen Beschlusses in der Vergangenheit die Fenster ihrer Wohnung auf eigene Kosten repariert oder erneuert haben, dass die Gemeinschaft die ihnen für die durchgeführten Maßnahmen entstandenen Kosten erstattet. Bielefeld: „Den Wohnungseigentümern ist kaum zu vermitteln, hier wiederum Jahre warten zu müssen, bis dann vielleicht eines Tages der BGH eine klare Entscheidung im Einzelfall trifft, nicht aber eine generelle Klärung herbeiführt.“

Diese und zahlreiche andere offene Rechtsfragen zum Wohnungseigentum führten sehr schnell dazu, dass der eigentlich nie ganz verstummte Ruf nach einer Änderung des Wohnungseigentumsgesetzes von den betroffenen Verbänden erneut mit Nachdruck erhoben wurde. So wurde immer wieder eine Flexibilisierung des starren Einstimmigkeitsprinzips zur Änderung einzelner gesetzlicher Bestimmungen oder abweichend getroffener Regelungen in der Teilungserklärung oder Gemeinschaftsordnung gefordert.

Haus & Grund Deutschland begrüßt daher nachdrücklich die Initiative des Bundesministeriums der Justiz, nunmehr nach langem Zögern die erforderliche Rechtssicherheit unter Wohnungseigentümern und Verwaltern wieder herzustellen, auch wenn der Anstoß zu diesem Schritt indirekt wohl eher von außen kam.

Der Bundesrat hatte nämlich auf Initiative der Bayerischen Staatsregierung einen von der BGH-Jahrhundertentscheidung völlig unabhängigen Gesetzesvorstoß unternommen, um die bisher nach dem Wohnungseigentumsgesetz erforderliche behördliche Bescheinigung zur sogenannten Abgeschlossenheit abzuschaffen und die amtliche Bestätigung des ebenfalls erforderlichen Aufteilungsplan zwecks Entbürokratisierung und Entlastung der Baubehörden zu „privatisieren“.

Diese Änderungen lehnt die Eigentümerschutz-Gemeinschaft Haus & Grund allerdings genauso ab wie die Bundesregierung, fordert aber gleichzeitig auch das Bundesministerium der Justiz auf, die jetzt ergriffene Initiative im Rahmen des weiteren Verfahrens nicht mit sachfremden Einwänden zerreden und zum Nachteil der Wohnungseigentümer und der Verwalter scheitern zu lassen.