Donnerstag, 21. Juli 2005

Haus & Grund Vermietertipp:
Anforderungen an Eigenbedarfskündigungen steigen nicht!

Eigenbedarfskündigungen mussten in den letzten Jahren immer höheren Anforderungen genügen, die von den verschiedenen Instanzengerichten stetig verschärft wurden. Dieser Entwicklung hat der BGH (Urt. v. 18.05.05, VIII ZR 368/03) jetzt einen Riegel vorgeschoben. Vertritt der Mieter die Auffassung, dass der vom Vermieter angemeldete Eigenbedarf nur vorgeschoben war, muss er dies beweisen, wenn er einen Schadenersatzanspruch anmelden will. Damit bleibt der allgemeine Grundsatz der Beweislastverteilung auch für die Eigenbedarfskündigung erhalten, wie Haus & Grund Bayern jetzt mitteilte.Dies entschied der BGH in einem Fall, in dem der Vermieter seinem Mieter wegen Eigenbedarf kündigte und die Wohnung in der Folgezeit nach seinen Vorstellungen umbaute. Der Eigenbedarf war im Kündigungszeitpunkt begründet und plausibel nachvollziehbar. Zum späteren Einzug des Eigentümers kam es jedoch nicht, da durch die zwischenzeitliche Hochzeit des Vermieters die Wohnung nun zu klein gewesen wäre. Dies, wie auch die lange Sanierungsdauer, sprach nach Ansicht des Mieters für einen nur vorgeschobenen Eigenbedarf.Doch allein diese Auffassung des Mieters reicht nach Ansicht des BGH nicht aus, von einer vorgeschobenen Eigenbedarfskündigung auszugehen. Vielmehr muss der Mieter seine Behauptung auch beweisen. Diese Beweislast belastet den Mieter nicht unbillig. Denn es bleibt zunächst dabei, dass der Vermieter die Eigenbedarfskündigung begründen muss. Er muss zudem substantiiert und plausibel darlegen, aus welchem Grund der mit der Kündigung geltend gemachte Eigenbedarf nachträglich entfallen sein soll. Erst wenn der Vortrag des Vermieters dem genügt, obliegt dem Mieter der Beweis, dass ein Selbstnutzungswille des Vermieters schon vorher nicht bestanden hatte. Hat der Vermieter die Eigenbedarfskündigung tatsächlich schuldhaft ausgesprochen, kann er dem Mieter gegenüber zum Schadenersatz verpflichtet sein.