Dienstag, 25. Juni 2019

BGH: Genaue Einzelfallprüfung bei Härtefalleinwendung nötig

Urteil vom 22. 05.2019 - Az.: VIII ZR 180/18 und VIII ZR 167/17

Der BGH hat in zwei Entscheidungen seine Rechtsprechung zu der Frage präzisiert, wann ein Mieter die Fortsetzung des Mietverhältnisses nach einer ordentlichen Kündigung wegen besonderer Härte verlangen kann.

Im ersten Fall kündigte der Vermieter wegen Eigenbedarf. Mieterin war eine demenzkranke Frau, die angab aufgrund ihrer fortschreitenden Erkrankung nicht in eine neue Umgebung ziehen zu können, da sie nur noch bedingt in der Lage sei, neues zu erlernen und sich in neue Umgebungen einzufinden. Die Vorinstanzen hatten die Kündigung zwar für wirksam erachtet aber wegen dem Härtefall angeordnet, dass das Mietverhältnis auf unbestimmte Zeit fortgesetzt wird.

In dem zweiten Verfahren kündigte der Vermieter ebenfalls wegen Eigenbedarf. Die Mieter beriefen sich auf einen Härtefall, da einer der Mieter unter Einschränkungen der Alltagskompetenz leidet (Schizophrenie, Alkoholismus, Inkontinenz, Demenz). Der Umzug würde laut einem vorgelegten ärztlichem Attest zu einer Verschlechterung führen. Hier hatten die Vorinstanzen dem Räumungsanspruch stattgegeben, ohne den streitigen Eigenbedarf zu prüfen oder ein Sachverständigengutachten zur drohenden Verschlechterung einzuholen.

Der BGH hat beide Berufungsurteile aufgehoben und zurückverwiesen und stellte fest, dass aufgrund der Betroffenheit wichtiger Grundrechte wie Eigentum und Gesundheit eine umfassende Sachverhaltsaufklärung erfolgen muss, um festzustellen, ob das Erlangungsinteresse des Vermieters oder das Bleibeinteresse des Mieters überwiegt.

Dabei sei eine lange Mietdauer oder das Alter des Mieters noch kein Grund eine Härte anzunehmen. Diese Faktoren würden sich auf jeden Menschen anders auswirken.

Macht der Mieter aber gesundheitliche Härtegründe geltend, müssen die Gerichte sachverständige Hilfe in Anspruch nehmen, um sich ein Urteil bilden zu können, welche Auswirkungen der Umzug haben wird. Legt der Mieter also ein ärztliches Attest vor, muss das Gericht, so die Bundesrichter, von Amts wegen einen Sachverständigen mit einem Gutachten beauftragen. Aus diesem gingen nämlich nicht nur die Folgen des erzwungenen Umzugs hervor, sondern auch, ob diese durch Therapiemöglichkeiten verringert werden können.

Da das Gericht im ersten Fall ein solches Gutachten nicht eingeholt hatte, hat das Gericht laut BGH die Härtefallabwägung falsch durchgeführt. Im Gegenteil dazu hätte das Gericht im zweiten Fall die Gesundheitlichen Probleme des Mieters bagatellisiert und ebenfalls kein Gutachten eingeholt.