Dienstag, 26. Februar 2019

BGH: Zwei Miteigentümer bleiben auch nach Übertragung des Eigentums auf den einen beide Vermieter

Beschluss vom 9. Januar 2019, VIII ZB 26/17

Im vorliegenden Fall waren die Klägerin und ihr damaliger Ehemann Miteigentümer eins Zweifamilienhauses. Nach der Vermietung einer der beiden Wohnungen übertrug der frühere Ehemann seinen Miteigentumsanteil auf die Klägerin. Die frisch gebackene Alleineigentümerin kündigte sodann 2016 das Mietverhältnis und verklagte die Mieter auf Räumung. Die Beklagten zogen aus, sodass der Rechtsstreit für erledigt erklärt wurde. Die Kosten des Verfahrens wurden den Mietern auferlegt, da das Gericht feststellte, dass diese den Prozess mit hoher Wahrscheinlichkeit verloren hätten. Gegen diese Kostenentscheidung wehrten sich die Beklagten und vor dem BGH auch erfolgreich.

Die Bundesrichter stellten nämlich fest, dass vielmehr die Klägerin den Rechtsstreit verloren hätte, da die von ihr allein ausgesprochene Kündigung unwirksam war. Die Kündigung hätte auch von dem früheren Ehemann erklärt werden müssen, da dieser die Wohnung gemeinsam mit der Klägerin vermietet hatte.

§ 566 BGB sieht zwar vor, dass Kauf Miete nicht bricht, der Käufer einer vermieteten Wohnung also in alle Rechte und Pflichten aus dem Mietverhältnis eintritt. Dieser sei vorliegend aber nicht anwendbar, da § 566 BGB einen Verkauf an einen Dritten voraussetzt. „Der Erwerber darf bis zum Erwerb nicht Vermieter gewesen sein“. Auch für eine analoge Anwendung des § 566 BGB sahen die Bundesrichter keinen Platz. Sinn und Zweck dieser Norm sei es nämlich, den Mieter beim Verkauf der Wohnung vor dem Besitzverlust zu bewahren. Eine solche Gefahr sei vorliegend aber nicht gegeben, da das Eigentum und die Vermietung von der Klägerin weitergeführt wird, nur eben als Alleineigentümerin.