Montag, 29. Mai 2017

BGH: Zuschlag auf Mietspiegel nach ungewöhnlichem Anstieg der Vergleichsmiete

Urteil vom 15. März 2017, VIII ZR 295/15



 

Zur Bestimmung der ortsüblichen Ver­gleichs­­­miete zum Zeitpunkt des Mieterhöhungsverlangens kann ein Richter einen Zuschlag auf Werte des Mietspiegels vornehmen, wenn zwischen dem Zeitpunkt der Erhebung des Mietspiegels und dem des Mieterhöhungsverlangens ungewöhnliche Steigerungen der ortsüblichen Vergleichsmiete festzustellen sind.

In dem zu entscheidenden Fall streiten sich Mieter und Vermieter um die Höhe der Miete nach einer Mieterhöhung vom 29. November 2013. Die Höhe der monatlichen Mieterhöhung errechneten die Vermieter u.a. anhand eines einfachen Mietspiegels mit Stand Mai 2013. Die Mieter akzeptierten die Mieterhöhung nur teilweise.

Ein einfacher Mietspiegel (§ 558c BGB), der von den örtlichen Interessenvertretern der Vermieter und Mieter gemeinsam erstellt und von der Gemeinde anerkannt wurde, stellt im Mieterhöhungsprozess ein Indiz dafür dar, dass die dort angegebenen Entgelte die ortsübliche Vergleichsmiete zutreffend wiedergeben. Dem einfachen Mietspiegel kommt angesichts der Wertung des Gesetzgebers aber nicht die in dem qualifizierten Mietspiegel vorbehaltene Vermutungswirkung zu. Nach dieser wird vermutet, dass die in einem qualifizierten Mietspiegel bezeichneten Entgelte die ortsübliche Vergleichsmiete wiedergeben (§ 558d Abs. 3 BGB).

Im Laufe des Rechtsstreits kam die Frage auf, ob der Richter die zwischenzeitlichen Steigerung des Mietpreisniveaus (zwischen der Mieterhöhung und dem Stand des Mietspiegels lagen etwa sieben Monate) durch Vornahme eines die Steigerung ausgleichenden Zuschlags berücksichtigen darf. Dies ist umstritten.

Der Bundesgerichtshof ist der Ansicht, dass die Gerichte wegen einer Steigerung der ortsüblichen Vergleichsmiete, die in der Zeit zwischen der Erhebung des Mietspiegels und dem Zugang des Mieterhöhungsverlangens eingetreten ist, einen Zuschlag zum Mietspiegelwert vornehmen dürfen. Mietspiegel geben nur die Marktverhältnisse zu einem bestimmten Zeitpunkt wieder. Deshalb können sie umso schneller veralten, je höher die Preissteigerungsraten am Wohnungsmarkt sind. Aufgrund dessen obliege es dem Richter zu beurteilen, ob es bei Heranziehung eines Mietspiegels sachgerecht ist, auf den sich danach ergebenden Mietspiegelwert einen Zuschlag vorzunehmen.

In dem zu entscheidenden Fall habe eine ungewöhnliche Mietpreisentwicklung stattgefunden, die der Mietspiegel 2013 nicht mehr hinreichend abbilden konnte. Dies durfte der Richter in dem zu entscheidenden Fall nach Ansicht des Bundesgerichtshofs zum Anlass nehmen, die Indizwirkung des Mietspiegels 2013 als geschwächt anzusehen und einen Zuschlag vorzunehmen.