Dienstag, 16. Februar 2021

BGH: Zum Umfang des Belegeinsichtsrecht bei der Betriebskostenabrechnung

Urteil vom 9. Dezember 2020 - AZ: VIII ZR 118/19

Die Klägerin verlangt von ihrem Mieter eine Nachzahlung aus der Betriebskostenabrechnung für das Jahr 2013. Zuvor hatte sie dem Beklagten Einsicht in die Belege, nicht aber in die erbetenen Zahlungsbelege gewährt. Nachdem die Klage in erster Instanz Erfolg hatte, wies das Landgericht die Klage ab. Demnach stünde der Klägerin der Anspruch auf die Nachzahlung noch nicht zu, da sie die Einsichtnahme in die Zahlungsbelege verwehrt habe. Somit stünde dem Beklagten ein temporäres Leistungsverweigerungsrecht zu. Es sei kein sachlicher Grund ersichtlich, warum eine Einsichtnahme in die Zahlungsbelege verweigert werden könne, wenn diese vorliegen. Ein besonderes Interesse hierfür müsse der Mieter nicht darlegen. Darüber hinaus stelle die Einsichtnahme in die Zahlungsbelege eine Art Gegenrecht des Mieters dar, wenn es dem Vermieter erlaubt ist, die Abrechnungsmethode zu wählen und er sich dabei, wie hier, für das sogenannte Abflussprinzip entscheidet, wonach der Vermieter auf die im Abrechnungszeitraum tatsächlich bezahlten Rechnungen abstelle.

Dieser Argumentation stimmte der BGH zu. Die Bundesrichter stellten dabei fest, dass zu den Abrechnungsunterlagen, deren Einsicht dem Mieter zusteht, nicht nur die Rechnungen, sondern auch die dazugehörigen Zahlungsbelege gehören. Nach Meinung des BGH gelte dies unabhängig von der gewählten Abrechnungsmethode.

Der Einwand der Klägerin, es bestehe kein berechtigtes Interesse zur Einsichtnahme, weil etwaige Kürzungen oder Nachlässe nicht nur aus dem Zahlungsbeleg ersichtlich seien, sondern auch auf dem Rechnungsbeleg zu vermerken seien und der Vermieter sich des Betruges strafbar machen würde, wenn er unrichtige Beträge einziehen würde, läuft dabei ins Leere, da es sich hierbei um bloße Spekulationen handele. Darüber hinaus diene die Belegeinsicht auch der Aufdeckung möglicher Versehen.

Ebenfalls unschädlich ist der Einwand, dass ein nach dem Leistungsprinzip abrechnender Vermieter auch diejenigen Leistungen umlegen kann, die im Abrechnungszeitraum noch nicht beglichen waren. Trotzdem erstrecke sich das Kontrollinteresse des Mieters darauf, ob der Vermieter die in die Abrechnung eingestellten Leistungen vollständig bezahlt hat. „Im Zeitpunkt der Erteilung der Abrechnung wird im allgemeinen ein Zeitraum von mehreren Monaten […] verstrichen sein und deshalb regelmäßig zu erwarten sein, dass der Vermieter berechtigte Rechnungsbeträge seinerseits inzwischen im normalen Geschäftsgang bezahlt hat.“ Rechnet der Vermieter nach dem Abflußprinzip ab, ist der Mieter sogar zwingend auf die Einsicht der Zahlungsbelege angewiesen, um die Richtigkeit der Abrechnung zu überprüfen.