Donnerstag, 26. Juli 2018

BGH: Verzug mit einer symbolischen Miete reicht für Kündigung nicht aus

Beschluss vom 15. Mai 2018 VIII ZR 150/17

Die Mietvertragsparteien haben eine monatliche Miete von 1 Euro zuzüglich einer Betriebskosten­vorauszahlung in Höhe von 220 € vereinbart. Die Vereinbarung wurde für fünf Jahre abgeschlossen. Die Mieterin des Anwesens hatte sich zuvor ein dingliches Wohnrecht einräumen lassen, als sie die Wohnung an den Vermieter verkauft hat. Das dingliche Wohnrecht wurde nach Abschluss des Mietvertrages wieder gelöscht. Der objektive Mietwert der Wohnung lag bei 900 € monatlich. Für die Monate April bis Juni 2016 bezahlte die Mieterin die Mieten und Betriebs­kosten­voraus­zahlungen nicht. Es ergab sich ein Rückstand von 663 €. Die Vermieter hatten daraufhin das Mietverhältnis wegen Zahlungsverzug fristlos und hilfsweise ordentlich gekündigt. Die Stadt hatte sich anschließend verpflichtet, die fälligen Mietschulden zu übernehmen.
Die Vermieter verlangten von der Mieterin nach der Kündigung die Räumung. Nach Auffassung des BGH wurde das Mietverhältnis durch die Kündigungen nicht beendet. Aufgrund der Übernahmeerklärung der Stadt ist die außerordentliche Kündigung unwirksam. Aber auch die hilfsweise erklärte ordentliche Kündigung ist mangels einer erheblichen Pflichtverletzung der Mieterin ebenfalls unwirksam. Es sei in einem solchen Fall nicht auf die vereinbarte symbolischen Miete abzustellen, sondern auch den objektiven Mietwert. Der aufgelaufene Rückstand erreichte nicht einmal die Höhe einer objektiven Nettomonatsmiete von 900 €, sodass es an einer erheblichen Pflichtverletzung fehlte. Die symbolische Miete von 1 Euro monatlich bewertet das Nutzungsentgelt nicht adäquat. Maßgeblich sei der objektive Mietwert.