Dienstag, 24. Oktober 2017

BGH: Strenge Anforderungen an Verwertungskündigung

Urteil vom 27. September 2017, VIII ZR 243/16

 


 

Die Kündigung eines Wohnraummietvertrages wegen beabsichtigter wirtschaftlicher Verwertung des Grundstücks ist nur unter strengen Voraussetzungen zulässig. Insbesondere haben Vermieter keinen uneingeschränkten Anspruch auf Gewinnoptimierung.

In dem zu entscheidenden Fall wird eine Wohnung vermietet. Die Vermieterin ist auch Eigentümerin des Nachbargrundstücks. Dieses hat sie an eine Gesellschaft verpachtet, die dort ein Modehaus betreibt. Beide Gesellschaften sind persönlich und wirtschaftlich miteinander verbunden. Die Vermieterin kündigte den Mietvertrag. Sie begründete dies damit, das Haus abreißen und stattdessen einen Neubau mit Gewerberäumen zur Erweiterung des Modehauses errichten zu wollen. Durch die Verpachtung des Neubaus an die Gesellschaft kann die Vermieterin einen deutlich höheren Ertrag erwirtschaften als bei der Fortführung der bisherigen Mietverhältnisse.

Der Bundesgerichtshof ist der Ansicht, dass die Kündigung unwirksam ist, da der Vermieterin bei Fortbestand des Mietverhältnisses keine erheblichen Nachteile i.S.v. § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB drohen würden. Die genannten Gründe reichen also nicht aus, um eine Verwertungskündigung zu begründen. Der Abriss des Gebäudes zur Erweiterung des Modehauses sei zwar eine angemessene wirtschaftliche Verwertung des Grundstücks. Eine Verwertungskündigung ist aber nur unter der zusätzlichen Voraussetzung zulässig, dass dem Eigentümer durch den Fortbestand des Mietverhältnisses andernfalls ein erheblicher Nachteil entstehen würde. Bei der Beurteilung dieser Frage ist neben den Belangen des Vermieters auch die Rechtsposition des Mieters zu berücksichtigen. Vor diesem Hintergrund habe der Vermieter keinen uneingeschränkten Anspruch auf Gewinnoptimierung oder gerade die Nutzungsmöglichkeit, die den größten wirtschaftlichen Vorteil bietet. Andererseits erfordere ein erheblicher Nachteil nicht, dass ohne die Kündigung die Existenz des Vermieters bedroht ist. Im vorliegenden Fall reiche es aber nicht aus, dass die Vermieterin bei einem Neubau langfristig Einnahmen sicherstellen könnte.

Außerdem sind bei einer Verwertungskündigung – anders als etwa bei einer Kündigung wegen Eigenbedarfs – nur solche (erheblichen) Nachteile zu berücksichtigen, die dem Vermieter selbst entstehen würden. Hier hat sich die Vermieterin aber auf Nachteile der Schwestergesellschaft berufen. Das reiche nicht aus, auch wenn beide Gesellschaften persönlich und wirtschaftlich verflochten sind.