Montag, 26. März 2018

BGH: Schadensersatz für Vermieter auch ohne Fristsetzung zur Schadensbeseitigung

Urteil vom 28. Februar 2018, VIII ZR 157/17

Der BGH hat entschieden, dass der Vermieter einen Schadensersatzanspruch wegen Beschädigung der Mietwohnung geltend machen kann, ohne vorher eine Frist zur Schadensbeseitigung gegenüber dem Mieter zu setzen.

Nachdem das Mietverhältnis einvernehmlich beendet und die Wohnung zurückgegeben wurde, verlangte der Vermieter von seinem Mieter Schadensersatz, weil dieser insbesondere wegen Verletzung von Obhuts- und Sorgfaltspflichten für verschiedene Beschädigungen der Wohnung verantwortlich sei. Eine Frist zu Beseitigung der betreffenden Schäden hatte er dem Beklagten zuvor nicht gesetzt.

Der BGH bestätigte die Urteile der Vorinstanzen. Nach Auffassung des BGH gilt das in § 280 Abs. 1 und 3, § 281 Abs. 1 BGB als Anspruchsvoraussetzung vorgesehene Frist­setzungserfordernis nur für die Nicht- oder Schlechterfüllung von Leistungspflichten (§ 241 Abs. 1 BGB) durch den Schuldner. In diesen Fällen müsse der Vermieter als Gläubiger seinem Mieter als Schuldner grundsätzlich zunächst eine weitere Gelegenheit zur Erfüllung seiner Leistungspflicht geben, bevor er (statt der geschuldeten Leistung) Schadensersatz verlangen könne. Als eine derartige Leistungspflicht sei etwa die vom Mieter wirksam aus dem Pflichtenkreis des Vermieters übernommene Pflicht zur Vornahme von Schönheitsreparaturen anzusehen. Im Gegensatz dazu handele es sich bei der Verpflichtung des Mieters, die ihm überlassenen Mieträume in einem dem vertragsgemäßen Gebrauch entsprechenden Zustand zu halten und insbesondere die Räume aufgrund der aus der Besitzübertragung folgenden Obhutspflicht schonend und pfleglich zu behandeln, um eine nicht leistungsbezogene Nebenpflicht (§ 241 Abs. 2 BGB). Deren Verletzung begründe einen Anspruch des Geschädigten auf Schadensersatz (neben der Leistung) bereits bei Vorliegen der in § 280 Abs. 1 BGB genannten Voraussetzungen. Daher könne ein Vermieter bei Beschädigungen der Mietsache vom Mieter gemäß § 249 BGB nach seiner Wahl statt einer Schadensbeseitigung auch sofort Geldersatz verlangen, ohne diesem zuvor eine Frist zur Schadensbehebung gesetzt zu haben. Dies gelte – entgegen einer im mietrechtlichen Schrifttum teilweise vorgenommenen Unterscheidung – auch unabhängig davon, ob ein Vermieter einen entsprechenden Schadensersatz bereits vor oder (wie hier) erst nach der in § 546 Abs. 1 BGB geregelten Rückgabe der Mietsache geltend mache. Denn § 546 Abs. 1 BGB treffe weder eine Regelung darüber, in welchem Zustand die Mietsache zurückzugeben sei, noch dazu, unter welchen Voraussetzungen Schadensersatz zu leisten sei.

 

 

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