Montag, 20. März 2017

BGH: Mündliche Vertragsänderung trotz doppelter Schriftformklausel möglich

Urteil vom 25.1.2017 - XII 69/16


 


Trotz einer formularmäßigen doppelten Schriftformklausel in einem Gewerbemietvertrag können die Vertragsparteien auch mündlich oder stillschweigend Änderungen am Vertrag vereinbaren.

In dem zu entscheidenden Fall wurden Mietverträge über Gewerberäumen im Dezember 2005 beziehungsweise Mai 2006 schriftlich geschlossen, zunächst ohne eine bestimmte Laufzeit. Die AGB enthielten die Regelung, dass Vertragsänderungen einschließlich Änderungen der Schriftformklausel nur wirksam sein sollen, wenn sie schriftlich vereinbart sind (doppelte Schriftformklausel). Im Juli 2006 bestätigte die Vermieterin dem Mieter ohne die Schriftform einzuhalten, dass sie eine Änderung des Vertragszwecks gestattet. Die Gewerberäume wurden anschließend verkauft. In einem schriftlichen Nachtrag zum Mietvertrag vereinbarte die neue Vermieterin mit dem Mieter im November 2014, dass das Mietverhältnis nun auf bestimmte Zeit bis zum 31. Dezember 2016 laufen solle. Im Februar 2015 kündigte die neue Vermieterin das Mietverhältnis trotzdem. Der Mieter meint, eine ordentliche Kündigung sei wegen der fest vereinbarten Laufzeit ausgeschlossen. Die Vermieterin meint, da die 2006 vereinbarte Vertragsänderung nicht in Schriftform erfolgt sei, sei die Schriftform insgesamt nicht eingehalten, sodass die Befristung unwirksam sei.

Der Bundesgerichtshof ist der Ansicht, dass die Vermieterin den Mietvertrag vor Ablauf der vereinbarten Laufzeit ordentlich kündigen konnte. Der Vertrag entspreche nicht der Schriftform, da die im Juli 2006 vereinbarte Änderung des Vertragszwecks nicht in Schriftform getroffen worden ist. Dies hat zur Folge, dass der Vertrag für unbestimmte Zeit geschlossen war und ordentlich gekündigt werden konnte. Wird der Mietvertrag für längere Zeit als ein Jahr nicht in schriftlicher Form geschlossen, so gilt er für unbestimmte Zeit (§ 550 BGB). Der Mietvertrag kann also vor Ablauf der vereinbarten Laufzeit gekündigt werden. Hieran ändere auch die durch AGB vereinbarte doppelte Schriftformklausel nichts. Die nicht in schriftlicher Form erfolgte Änderung des Vertragszwecks war nicht wegen Verstoßes gegen die doppelte Schriftformklausel unwirksam. Vereinbaren die Parteien – wenn auch nur mündlich – etwas anderes, so kommt dem Vorrang gegenüber AGB zu. Das Interesse des Klauselverwenders oder gar beider Vertragsparteien, nicht durch nachträgliche mündliche Absprachen die langfristige beiderseitige Bindung zu gefährden, müsse gegenüber dem von den Parteien später übereinstimmend Gewollten zurücktreten.