Dienstag, 25. Juli 2017

BGH: Modernisierung allein führt nicht zu höheren Miete

Urteil vom 17. Mai 2017, VIII ZR 29/16

Wird die zwischen einem Vermieter und einem Mieter in einer Haustürsituation geschlossene Modernisierungsvereinbarung von dem Mieter wirksam widerrufen, schuldet der Mieter nicht allein schon, weil die Wohnung tatsächlich modernisiert wurde, eine höhere Miete. Dazu bedarf es der Durchführung des gesetzlichen Verfahrens zur Mieterhöhung bei einer Modernisierung. Diese Mieterhöhung wirkt lediglich für die Zukunft.

In dem zu entscheidenden Fall kündigten die Vermieter im Juni 2009 an, die Versorgung mit Wärme und Warmwasser von Öleinzelöfen und Boilern auf eine zentrale Heizungsanlage umstellen zu wollen. Infolge dieser Modernisierung sei eine Mieterhöhung von 76 Euro monatlich zu erwarten. Im Dezember 2009 erschien einer der Vermieter in der Wohnung des Mieters und traf mit dem Mieter folgende Vereinbarung:

„Es wird eine Modernisierungsvereinbarung getroffen. Die Miete erhöht sich um € 60.- pro Monat nachdem alle Heizkörper und die Warmwasserinstallation eingebaut sind. Die Arbeiten werden auf Wunsch des  Mieters zwischen April und Juli abgeschlossen.“

Im Mai 2010 waren die Arbeiten abgeschlossen. Von Juli 2010 bis Oktober 2012 zahlte der Mieter die um 60 Euro monatlich erhöhte Miete. Im November 2012 widerrief er sein Einverständnis mit der Mieterhöhung. Er verlangt nun Rückzahlung der ab Juli 2010 gezahlten Erhöhungsbeträge von insgesamt 1.680 Euro.

Der Bundesgerichtshof ist der Ansicht, dass die Vermieter die Erhöhungsbeträge an den Mieter zurückzahlen müssen. Da die Modernisierungsvereinbarung vor der Reform des Verbraucherwiderrufsrechts zum 13. Juni 2014 abgeschlossen wurde, ist aufgrund einer Übergangsregelung altes Recht anzuwenden. Der Mieter habe die Modernisierungsvereinbarung wirksam widerrufen (§ 312 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 Alt. 2 BGB alte Fassung). Bei der Vereinbarung handele es sich um ein Haustürgeschäft, weil einer der Vermieter als Unternehmer den Mieter als Verbraucher in seiner Privatwohnung aufgesucht hat. Somit stand dem Mieter ein Widerrufsrecht zu. Da der Vermieter den Mieter nicht über sein Widerrufsrecht belehrt hat, lief die Widerrufsfrist nicht. Folge des wirksamen Widerrufs ist, dass der Mieter die gezahlten Erhöhungsbeträge zurückfordern kann.

Nach Ansicht des Bundesgerichtshofs können die Vermieter dem nicht entgegenhalten, dass sich durch die Modernisierung der Wohnwert erhöht hat und der Mieter insoweit Wertersatz in Form einer höheren Miete leisten muss. Die Vermieter hätten zwar nach der Modernisierung eine höhere Miete beanspruchen können. Hierzu hätten sie aber eine Modernisierungsmieterhöhung aussprechen müssen.

Hinweis: Für eine nach der Reform des Ver­braucher­­wider­rufs­­rechts und somit ab dem 13. Juni 2014 zwischen einem Unternehmer und einem Verbraucher abgeschlossene Modernisierungs­­verein­ba­rung­ gilt, dass der Mieter innerhalb von 14 Tagen nach Abschluss des Vertrags widerrufen muss, wenn er ein Widerrufsrecht hat (§ 355 Abs. 2 BGB). Die Widerrufsfrist von 14 Tagen beginnt allerdings erst zu laufen, wenn der Mieter über sein Widerrufsrecht ordnungsgemäß belehrt wurde (§ 356 Abs. 3 Satz 1 BGB). Das Widerrufsrecht erlischt spätestens 12 Monate und 14 Tage nach Vertragsschluss, wenn nicht ordnungsgemäß über das Widerrufsrecht belehrt wurde (§ 356 Abs. 3 S. 2 BGB). Modernisierungsmieterhöhungsvereinbarungen zwischen einem Unternehmer und einem Verbraucher sollten deshalb nur mit Widerrufsbelehrung abgeschlossen werden. Wann der Vermieter als Unternehmer einzuordnen ist, ist weiterhin umstritten.