Montag, 6. März 2017

BGH: Mieter muss bei verspäteter Rückgabe Marktmiete zahlen

Urteil vom 18.1.2017 - VIII ZR 17/16



Mieter, die trotz Kündigung ihre Wohnung nicht räumen, müssen an den Vermieter eine Nutzungsentschädigung zahlen. Diese bemisst sich an der Miete, die der Vermieter bei einem neuen Mietvertrag erzielen könnte (Marktmiete). Der Vermieter darf also so viel Geld verlangen, wie er von einem neuen Mieter hätte bekommen können. Er muss sich nicht an die Begrenzungen und Fristen halten, die den Mieter bei Mieterhöhungen vor allzu hohen Forderungen schützen sollen. Nicht maßgeblich ist somit die ortsübliche Vergleichsmiete, die aus den in den letzten vier Jahren vereinbarten oder geänderten Mieten in der Gemeinde ermittelt wird.

In dem zu entscheidenden Fall wurde ein 105 m² großes Einfamilienhaus seit 1993 vermietet. 2011 wurde das Mietverhältnis wegen Eigenbedarfs gekündigt. Trotzdem wohnten die Mieter noch eineinhalb Jahre in dem Haus. Die vereinbarte Miete von 945 Euro sowie die Heizkosten in Höhe von 103 Euro pro Monat zahlten die Mieter weiter. Ein Sachverständiger hat errechnet, dass die Vermieter bei einer Neuvermietung insgesamt Mehreinnahmen von 7.300 Euro hätten erzielen können.

Gibt der Mieter die Mietsache nach Beendigung des Mietverhältnisses nicht zurück, so kann der Vermieter für die Dauer der Vorenthaltung als Entschädigung die vereinbarte Miete oder die Miete verlangen, die für vergleichbare Sachen ortsüblich ist (§ 546a BGB). Darüber, was „ortsüblich“ im Sinne dieser Regelung ist, wird gestritten. So könnte die Nutzungsentschädigung sich nach den Regelungen über Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete (§ 558 BGB) richten.

Der Bundesgerichtshof ist der Ansicht, dass die Mieter die von dem Sachverständigen errechneten 7.300 Euro nachzahlen müssen. „Ortsüblich“ im Sinne des § 546a BGB sei das, was der Vermieter bei einer Neuvermietung der Wohnräume verlangen könnte. Diesen Betrag müssen die Mieter nun als Nutzungsentschädigung an den Vermieter zahlen.

Dieser Anspruch auf die Marktmiete entstehe zudem kraft Gesetzes und könne rückwirkend geltend gemacht werden. Der Vermieter müsse die höhere Marktmiete auch nicht nach Beginn der Vorenthaltung geltend machen. Für die Orientierung der Entschädigung an der Marktmiete komme es zudem nicht darauf an, dass der Vermieter die Wohnung wieder vermieten will. Der Vermieter kann auch (wie im zu entscheidenden Fall) die Wohnung selbst nutzen wollen.