Mittwoch, 23. November 2016

BGH: Kündigungsauschluss

Urteil vom 23.8.2016 - VIII ZR 23/16

Ein formularmäßiger Kündigungsausschluss darf den Mieter von Wohnraum höchstens für vier Jahre an den Mietvertrag binden. Für die Wirksamkeit der Klausel macht es einen wesentlichen Unterschied, ob der Mieter erstmals „zum“ oder erstmals „nach“ Ablauf einer vierjährigen Bindungsfrist kündigen kann.

Nach ständiger Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs ist ein formularmäßiger Kündigungsausschluss unwirksam, wenn er einen Zeitraum von vier Jahren überschreitet – gerechnet vom Zeitpunkt des Vertragsschlusses bis zu dem Zeitpunkt, zu dem der Mieter den Vertrag erstmals beenden kann. Daher erachtet der Bundesgerichtshof formularmäßige Kündigungsausschlussklauseln für unwirksam, die den zulässigen Bindungszeitraum von vier Jahren um drei Monate verlängern, indem sie bestimmen, dass eine ordentliche Kündigung erstmals „nach“ Ablauf des bezeichneten Zeitraums zulässig ist.

In dem zu entscheidenden Fall wurde in einem Mietvertrag vom 9. April 2012 folgende Regelung geschlossen:

„Die Parteien verzichten wechselseitig auf die Dauer von 4 (in Worten: vier) Jahren auf ihr Recht zur ordentlichen Kündigung des Mietvertrags. Sie ist erstmals zum Ablauf dieses Zeitraums mit der gesetzlichen Frist zulässig.“

Der Beginn des Mietverhältnisses wurde auf den 1. April 2012 gelegt. Mitte Februar 2015 kündigten die Mieter das Mietverhältnis fristlos und hilfsweise ordentlich zum 1. Mai 2015. Fraglich war nun, ob die Mieter das Mietverhältnis trotz der Klausel im Mietvertrag kündigen konnten.

Der Bundesgerichtshof ist der Ansicht, dass die Kündigungsausschlussklausel wirksam ist, der Mieter das Mietverhältnis also nicht kündigen konnte. Die Klausel sehe vor, dass die ordentliche Kündigung erstmals „zum Ablauf dieses Zeitraums“ zulässig ist. Das Kündigungsrecht kann also nicht erst nach Verstreichen der Vierjahresfrist, sondern – unter Beachtung der gesetzlichen Kündigungsfrist – zu deren Ablauf ausgeübt werden. Die Klausel selbst enthält zwar keine ausdrücklichen Angaben zum Fristbeginn, sei aber so auszulegen, dass der Zeitpunkt des Mietbeginns (1. April 2012) maßgebend sein soll. Dass die Frist somit nicht ab Vertragsschluss läuft, sei unschädlich, da der Mietbeginn hier vor dem am 9. April 2012 erfolgten Vertragsschluss liegt und somit günstiger für die Mieter ist.