Donnerstag, 19. Juli 2018

BGH: Für die Betriebskostenabrechnung gilt die tatsächliche Wohnfläche

Urteil vom 30. Mai 2018, VIII ZR 20/17

Die Parteien hatten im Mietvertrag eine Wohnfläche von 74,59 Quadratmetern vereinbart. Die tatsächliche Wohnfläche betrug aber 78,22 Quadratmeter. Die Mieter zahlten für die Betriebskosten eine Pauschale, aber für die Heizkosten eine Vorauszahlung. Die Vermieterin rechnete jährlich ab. In den Jahren 2013 und 2014 hatte die Vermieterin in den Heizkostenabrechnungen die tatsächliche Wohnfläche zugrunde gelegt. Die Mieter hingegen waren der Auffassung, es dürfe nur die geringere vereinbarte Wohnfläche angesetzt werden.

Für die Mieter ergäbe sich unter Zugrundelegung der vertraglich vereinbarten Wohnfläche ein Guthaben von weiteren 42,46 Euro. Dieser Betrag wurde von den laufenden Mietzahlungen abgezogen. Die Vermieterin klagte diesen Betrag ein. Der BGH entschied hierzu, dass die Vermieterin zu Recht die tatsächliche Wohnfläche angesetzt hatte und es auf die vertraglich vereinbarte Wohnfläche nicht ankomme. Nach der Rechtsprechung des BGH enthält die Angabe der Wohnfläche im Mietvertrag eine vertragliche Beschaffenheitsvereinbarung. Aus diesem Grunde könne auch aufgrund eines Mangels in der Wohnung bei einer Abweichung der tatsächlichen Wohnfläche um mehr als 10% gemindert werden. Aber nicht in jedem Fall ist von der vereinbarten vertraglichen Wohnfläche auszugehen. Bei der Berechnung einer Mieterhöhung komme es auf die tatsächliche und nicht auf die vereinbarte Wohnfläche an. Dies gelte auch bei der Betriebskostenabrechnung. Die Betriebskosten sind nach den tatsächlichen Gegebenheiten und nicht nach den subjektiven Vorstellungen der Parteivereinbarung zu bemessen. Der BGH gibt damit seine frühere Rechtsprechung auf, wonach im Rahmen einer Betriebskostenabrechnung die vereinbarte Wohnfläche maßgeblich ist, wenn sie nicht um mehr als 10% von der tatsächlichen Wohnfläche abweicht.

ngen, weil sogar nach Ansicht des Mieters nicht korrekt über die Betriebskosten abgerechnet worden war.