Montag, 13. August 2018

BGH: Dauerhafter Kündigungsausschluss durch Individualvereinbarung möglich

Beschluss vom 8. Mai 2018 VIII ZR 200/17

 

Die Vertragsparteien haben einen Mietvertrag von Haus & Grund verwendet und neben dem Kästchen Kündigungsverzicht (maximal vier Jahre) handschriftlich ein Kreuz vermerkt. Die Passage mit maximal vier Jahre bzw. maximal vier Jahre ab Vertragsschluss wurde durchgestrichen.

Die Parteien haben außerdem eine Zusatzvereinbarung dahingehend geschlossen, dass nicht die Vermieterin, sondern die Mieter selbst für den Heizöleinkauf, die Heizungswartung, die Emissionsmessung und den Schornsteinfeger verantwortlich sind und hälftig die Kosten tragen. Später war dann der neue Eigentümer durch einen Eigentumserwerb in das Mietverhältnis eingetreten und hatte mehrfach das Mietverhältnis wegen Eigenbedarfs gekündigt.

Das Amtsgericht sah die Bestimmung des Mietvertrags als eine wirksame Individualvereinbarung an und hat die auf Räumung gerichtete Klage des Vermieters abgewiesen. Auf die Berufung des Vermieters hat das Landgericht das Urteil des Amtsgerichts abgeändert und der Klage stattgegeben. Das Landgericht war der Auffassung, dass die streitige Klausel im Mietvertrag der Inhaltskontrolle unterliege und dieser nicht standhalte, da ein formularmäßige Kündigungsausschluss nach der Rechtsprechung des BGH unwirksam sei. Der BGH hatte das Urteil aufgehoben und die Sache zur erneuten Verhandlung und Entscheidung an das Landgericht zurückverwiesen. Nach Auffassung des BGH können die Vertragsparteien die ordentliche Kündigung durch Individualvereinbarung auch für sehr lange Zeiträume ausschließen. Grenze ist die Sittenwidrigkeit, wenn die Zwangslage einer Partei ausgenutzt wird oder beim Vorliegen sonstiger Umstände, die der Vereinbarung das Gepräge eines sittenwidrigen Rechtsgeschäfts geben. Möglicherweise ist in einem solchen Fall nach 30 Jahren eine außerordentliche Kündigung mit gesetzlicher Frist möglich. Dies hat der BGH allerdings offen gelassen, weil es hierauf im entscheidenden Fall nicht ankam.