Dienstag, 26. Januar 2021

BGH: Beendigung Mietvertrag mit Beendigung Dienstverhältnis

Urteil vom 11. November 2020 - AZ: VIII ZR 191/18

In diesem Fall hatte ein Diakon im Dienst der Kirche in Bayern gemeinsam mit seiner Ehefrau im Jahr 1977 ein Reihenhaus der Kirche angemietet. Im Mietvertrag war geregelt, dass das Mietverhältnis mit dem Ausscheiden aus dem kirchlichen Dienst endet. Das Dienstverhältnis als Diakon endete im Jahr 2002. Da sich auch die Ehefrau zwischenzeitlich im kirchlichen Dienst befand, wurde das Mietverhältnis fortgesetzt. Auch nach dem Tod ihres Ehemannes bewohnte sie daher das Haus mit zwei ihrer volljährigen Kinder weiter. Am 31. Mai 2015 wurde sie in den Ruhestand versetzt. Daraufhin verwies die Klägerin auf die Regelung im Mietvertrag, wonach das Mietverhältnis mit Beginn des Ruhestands endet. Daraufhin fand ein Gespräch zwischen den Beteiligten statt. Nach Angaben der Klägerin sei dabei vereinbart worden, dass die Beklagten bis Ende Mai 2016 ausziehen, weshalb die Klägerin in einem Schreiben das Auszugsdatum 31.5.2016 bestätigte. Die Beklagte sandte eine unterschriebene Kopie zurück. Allerdings zogen die Beklagten nicht wie vereinbart aus und beriefen sich auf den Wegfall der Geschäftsgrundlage sowie auf eine Anfechtung wegen Drohung. Die Klägerin erhob daraufhin Räumungsklage und erklärte während des Prozesses erneut die Kündigung und wies daraufhin, dass sie das Haus für den neuen Diakon benötige, für den zwischenzeitlich eine teurere Wohnung angemietet werden musste. Die Beklagten bestritten diesen Vortrag. Dennoch hatte die Klage in den Vorinstanzen Erfolg.

Für das Berufungsgericht stand fest, dass sich die Parteien im April 2015 mündlich über die Beendigung des Mietvertrags geeinigt hatten. Dabei sei zwar die Räumung der maßgebliche Teil der Vereinbarung gewesen. Da aber eine solche isolierte Vereinbarung sinnlos gewesen wäre, sei zugleich auch das Mietverhältnis zu diesem Datum beendet worden. Darüber hinaus liege auch in der Übersendung des Schreibens der Klägerin und der Bestätigung der Beklagten eine Vereinbarung mit dem mündlich besprochenen Inhalt. Soweit die Beklagten davon ausgingen, das Mietverhältnis sei ohnehin zum 31. Mai 2015 beendet worden, liege darin ein unbeachtlicher Rechtsirrtum. Die Beklagten seien offensichtlich von einem ungewissen des Schicksal des Mietvertrags ausgegangen. Zur Beseitigung dieser Ungewissheit sei überhaupt erst der Vergleich zur Räumung geschlossen worden. Daher scheide eine Störung der Geschäftsgrundlage aus. Darüber hinaus läge auch keine widerrechtliche Drohung vor, die zur Anfechtung berechtigen würde. Die Klägerin habe lediglich darauf hingewiesen, dass sie zwecks Räumung am 31. Mai 2015 vor der Tür stehen würden, wenn keine Einigung zu Stande käme. Dies sei lediglich als Hinweis auf die möglichen rechtlichen Folgen zu verstehen.

Der BGH folgte der Argumentation des Berufungsgerichts nicht. Es sei zwar richtig, dass die Parteien wirksam vereinbart hatten, dass die Beklagten das Reihenhaus bis 31. Mai 2016 herauszugeben hätten. Allerdings könne eine Störung der Geschäftsgrundlage sowie eine wirksame Anfechtung nicht verneint werden.

Die Bundesrichter stellten entgegen der Meinung des Berufungsgerichts fest, dass „ein gemeinsamer Irrtum der Parteien über den Fortbestand des Mietverhältnisses Geschäftsgrundlage der Vereinbarung“ gewesen sein kann, auf den der Geschäftswille der Parteien aufgebaut hat. Die Mitarbeiterin der Klägerin habe in dem Gespräch im April 2015 die Rechtslage als eindeutig dargestellt und durch den Aufbau einer Drucksituation erreicht, dass die Beklagten die Vereinbarung schlossen. Es sei daher treuwidrig, wenn eine Partei „den ihr aus dem Vertrag zufließenden Vorteil nach Aufklärung des Irrtums behalten wollte.“

Der beiderseitige Irrtum läge dabei in der Annahme der Parteien, der Mietvertrag sei am 31. Mai 2015 beendet gewesen. Nach Meinung der Bundesrichter sei dies nicht der Fall. Die im Mietvertrag vereinbarte Klausel zur Beendigung des Dienstverhältnisses führte nicht zur Beendigung des Mietvertrags. Eine solche Klausel, die die Beendigung eines Mietvertrages an die Beendigung eines unbefristeten Arbeitsverhältnisses knüpft, stellt eine auflösende Bedingung dar, auf die sich der Vermieter von Wohnraum nicht berufen kann. Daraus folgt, dass „es für die Annahme eines Fortbestands des Mietverhältnisses ausreicht, wenn der Mieter deutlich macht, nicht ausziehen und somit die Beendigung nicht gegen sich gelten lassen zu wollen“, was die Beklagte hier getan habe. In einem solchen Fall werde das Mietverhältnis unverändert fortgesetzt. Da die Beklagten, die Vereinbarung nicht geschlossen hätten, wenn sie gewusst hätten, dass das Mietverhältnis unverändert fortbesteht, liegt hierin eine Störung der Geschäftsgrundlage.

Außerdem konnte das Berufungsgericht nach Meinung der Bundesrichter auch die Anfechtung wegen widerrechtlicher Drohung nicht verneinen. Bei dem Hinweis, man weder mit dem Rechtsanwalt vor der Tür stehen, wenn keine Einigung zu Stande kommt, handele es sich nicht nur um eine bloße Wiedergabe der möglichen rechtlichen Folgen. Vielmehr sei der Beklagten „in anstößiger Weise vermittelt worden, sie habe nur die Wahl, sich an diesem Tag auf einen kulanzweise gewährten verbindlichen Auszugstermin einzulassen oder sie müsse binnen kürzester Frist unter den bekanntermaßen besonders angespannten Verhältnissen des Münchener Wohnungsmarkts eine neue Wohnung suchen und den Umzug durchführen.“ Dass die Androhung unrealistisch war, ist dabei unschädlich, da nicht auszuschließen war, dass die Beklagte diese trotzdem ernst genommen habe.