Freitag, 16. Februar 2018

BGH: Beeinträchtigung des Gemeinschaftseigentums

Urteil vom 13. Oktober 2017, V ZR 45/17

Der BGH hat entschieden, dass einzelne Wohnungseigentümer Beseitigungs- und Unterlassungsansprüche wegen der Beeinträchtigung von Gemeinschaftseigentum selbst geltend machen können, solange die Gemeinschaft die Geltendmachung nicht an sich gezogen hat. Das gilt auch, wenn sich die Ansprüche gegen einen außerhalb der WEG stehenden Dritten richten.

Im vorliegenden Fall machten zwei Mitglieder einer Wohnungeigentümergemeinschaft gegen den Grundstücksnachbarn einen Beseitigungs- und Unterlassungsanspruch geltend. Das Grundstück des Nachbarn ist über einen mit Grunddienstbarkeit abgesicherten Weg erreichbar, der teilweise über das Grundstück der Wohnungseigentümer führt. Auf dem vor seinem Haus befindlichen Teil des Zugangsweg hat der Nachbar eine Holzwand, eine Gartenbank, Pflanzkübel, Blumenkästen, Figuren und ein Gestell aufgestellt, die Gegenstände befinden sich teilweise auf dem den Wohnungseigentümern gehörenden Bereich. Zwei Eigentümer klagen auf Entfernung der Gegenstände und künftiges Unterlassen weiterer Dekorationen.

Amts- und Landgericht haben die Klage abgewiesen, da die Eigentümer nach Auffassung der Gerichte nicht befugt seien, den Beseitigungs- und Unterlassungsanspruch selbst geltend zu machen. Vielmehr stehe der Wohnungseigentümergemeinschaft eine geborene Ausübungsbefugnis gemäß § 10 Abs. 6 Satz 3 Halbsatz 1 WEG zu, so dass nur diese klagen könne.

Der BGH beurteilt den Fall anders als Amts- und Landgericht und sieht die einzelnen Eigentümer als befugt an, den Unterlassungs- und Beseitigungsanspruch aus § 1004 BGB gegen den Nachbarn selbst geltend zu machen.

Für diesen Anspruch besteht keine geborene Ausübungsbefugnis des Verbandes gemäß § 10 Abs. 6 Satz 3 Halbsatz 1 WEG, sondern lediglich eine gekorene Ausübungsbefugnis gemäß § 10 Abs. 6 Satz 3 Halbsatz 2 WEG. Das gilt nicht nur, wenn sich der Anspruch gegen einen anderen Wohnungseigentümer richtet, sondern auch dann, wenn Anspruchsgegner ein außerhalb der Wohnungseigentümergemeinschaft stehender Dritter ist.

Das hat zur Folge, dass die Wohnungseigentümer den Anspruch selbst verfolgen können, solange die Gemeinschaft die Verfolgung nicht per Beschluss an sich gezogen hat. Das war hier nicht der Fall.

Die Zuordnung des Anspruchs zur geborenen Ausübungsbefugnis des Verbandes ist auch nicht deshalb erforderlich, weil es unter den Eigentümern erhebliche Meinungsunterschiede über das Vorgehen geben kann. In einem solchen Fall kann die Gemeinschaft den Anspruch an sich ziehen. Eigentümer, die mit dem beschlossenen Vorgehen nicht einverstanden sind, können den Beschluss mit der Anfechtungsklage überprüfen lassen.

Auch das Argument, dass der Dritte der Gefahr einer Vielzahl von Einzelklagen der Wohnungseigentümer ausgesetzt wäre, ohne dass eine Rechtskrafterstreckung einträte, kann die Annahme einer geborenen Ausübungsbefugnis der Gemeinschaft nicht begründen. Einer mehrfachen Inanspruchnahme kann der Dritte dadurch vorbeugen, dass er den anderen Wohnungseigentümern den Streit verkündet.