Montag, 22. Mai 2017

BGH: Anwendung der Generalklausel bei Wohnraumkündigungen

Urteil vom 10. Mai 2017, VIII ZR 292/15



 

Unter welchen Voraussetzungen ein Vermieter einen Wohnraummietvertrag aufgrund der Generalklausel (§ 573 Abs. 1 Satz 1 BGB) kündigen kann, hängt davon ab, ob sein Interesse am Ende des Mietverhältnisses eher mit Eigenbedarf oder eher mit einer wirtschaftlichen Verwertung vergleichbar ist. Im ersten Fall sind die Hürden niedriger als im zweiten.

In dem zu entscheidenden Fall wird eine in einem Mehrfamilienhaus gelegenen Wohnung vermietet. Das Hausgrundstück ist außerdem mit einer Scheune und einem Nebengebäude bebaut. Der Vermieter ist an einer Gesellschaft beteiligt, die Trägerin verschiedener sozialer Einrichtungen ist. Die Gesellschaft plant, den Gebäudekomplex mithilfe staatlicher Fördermittel zu sanieren und für ein soziales Wohnprojekt umzugestalten. Insgesamt sollen 23 Wohnplätze sowie eine Tischlerei und eine weitere Werkstatt entstehen. Der Vermieter will das Grundstück an die Gesellschaft vermieten und kündigte deshalb das Mietverhältnis über die Wohnung. Er berief sich darauf, dass das geplante Projekt anderenfalls nicht realisiert werden könne. Die volle staatliche Förderung setze voraus, dass möglichst viele Wohnplätze entstehen. In der betreffenden Wohnung sind drei Wohnplätze geplant. Die Mieter widersprachen der Kündigung.

Der Bundesgerichtshof ist der Ansicht, dass die streitgegenständliche Kündigung unwirksam ist. Er überträgt seine im Urteil vom 29. März 2017 (Aktenzeichen VIII ZR 45/16 – siehe Rundschreiben 4/2017) entwickelte Rechtsprechung zu den Anforderungen an die Anwendung der Generalklausel (§ 573 Abs. 1 Satz 1 BGB) bei einem Geschäftsbedarf des Vermieters auf weitere Fälle des Nutzungsbedarfs des Vermieters. Der Bundesgerichtshof hatte in seinem Urteil vom 29. März 2017 entschieden, dass die typisierten Regeltatbestände (§ 573 Abs. 2 BGB) einen ersten Anhalt für die erforderliche Interessenabwägung geben. Je nach dem, mit welchem Regelbeispiel die spezifische Fallkonstellation am besten vergleichbar sei, müsse die Intensität des Nachteils geprüft werden. Sofern das angeführte Interesse mit dem Tatbestand der wirtschaftlichen Verwertung zumindest vergleichbar sei, müsse der Fortbestand des Wohnraummietverhältnisses für den Vermieter deshalb einen Nachteil von einigem Gewicht darstellen. Wenn das Interesse des Vermieters an der Beendigung des Mietverhältnisses eine größere Nähe zum Eigenbedarf aufweist, reiche es dagegen in der Regel aus, dass die Vorenthaltung der Mieträume für den Vermieter einen beachtenswerten Nachteil begründet.

Die vom Vermieter in dem zu entscheidenden Fall geltend gemachte Interessenlage weißt nach Ansicht des Bundesgerichtshofs eine größere Nähe zur Verwertungskündigung auf. Der Vermieter erleide durch die Vorenthaltung der Mieträume jedoch keinen Nachteil von einigem Gewicht. Insbesondere gefährde die Fortsetzung des Mietverhältnisses nicht die Finanzierung und Verwirklichung des Gesamtprojekts. Sie führe lediglich dazu, dass drei von insgesamt dreiundzwanzig geplanten Wohngruppenplätzen nicht geschaffen werden könnten.